“Водоканалу” – 50 лет

Во главе руководства “Водоканалом” стоит Александр Николаевич Чуриков. В этой должности он три года. Хозяйство ему досталось хлопотное, с множеством проблем, но с устоявшимся коллективом специалистов и рабочих - людей, преданных своему делу. В канун юбилея наш корреспондент встретился с Александром Николаевичем, чтобы поговорить о сегодняшнем дне предприятия.И так, быть собственником (владельцем, пользователем), а, соответственно, совершать определенные сделки можно лишь с индивидуально определенными участками, имеющими конкретное местоположение, площадь и территориальные границы. Собственнику земельного участка разрешено продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду или распоряжаться им иным образом при условии, что соответствующие земли не ограничены в гражданском обороте и не исключены из него.
Тот, кто предлагает для продажи земельный участок, должен обладать правом собственности на землю. Любой потенциальный покупатель вправе потребовать от продавца не только свидетельство о праве собственности на земельный участок, но и всю информацию об обременениях этого участка и ограничениях его использования. В частности, должен быть представлен документ о праве собственности на землю, выданный регистрационной палатой. Документы, датированные периодом с 1992 по 1997 год, хоть и действительны, но их перерегистрация при совершении сделок давно считается обязательной.
Помните также и о том, что если отчуждаемое имущество (земельный участок) было получено продавцом в порядке наследования или дарения, то требуется представить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога с такого имущества.
Если же земельный участок относится к имуществу, нажитому супругами в период брака, то он (при отсутствии оговорок в брачном контракте) является совместной собственностью независимо от того, на чье имя зарегистрирован. Следовательно, без согласия другого супруга продать участок нельзя, а для совершения сделки необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга. В противном случае сделка может быть признана по суду недействительной (ст. 34, 37 Семейного кодекса, ст. 256 Гражданского кодекса). Наличие, равно как и отсутствие супружеских отношений проверяется по штампу в паспорте, свидетельству о смерти супруга (-и). Отсутствие супружеских отношений в случае совершения указанных сделок подтверждается соответствующим письменным заявлением. Более того. Когда собственником продаваемого имущества является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, то обязательно письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Бывают ситуации, когда право собственности документально подтверждено, а кадастрового плана земельного участка нет, либо не проводилось его межевание (координаты узловых и поворотных точек и т. п.). Оформление документов кадастрового учета, изготовление плана земельного участка - дело довольно хлопотное. Их подготовка, включая бумажные хлопоты и геологическую съемку, - забота продавца, хотя некоторые покупатели предлагают взять на себя и эту хлопотную обязанность, правда, уменьшив оговоренную ранее сумму сделки.
Иногда к продаже предлагают не весь земельный участок, а только его часть. В этом случае, даже если все документы о праве собственности в порядке, не спешите заключать сделку. Ведь продается лишь часть, хотя документы подтверждают право собственности на весь участок. Поэтому прежде чем заключить договор купли-продажи, необходимо произвести раздел земли. Когда продавец сделает это, то на государственном кадастровом учете появятся два новых участка с разными кадастровыми номерами. И вот один из них и будет продан покупателю. Но учтите, что участок будет разделен только в том случае, если это не будет препятствовать его целевому использованию.
В органе местного самоуправления потребуется также получить справку о том, что на данный участок нет арестов и запрещений, отсутствуют споры по межевым границам, и он не обременен сервитутом, то есть правом других лиц на пользование им, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд (ст. 274 Гражданского кодекса). Следует также помнить, что в случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется (ст. 275 ГК).
Имея на руках указанные документы, продавец и покупатель обращаются в нотариальную контору, где и оформляется договор купли-продажи земельного участка. Закон, в принципе, разрешает оформить договор и в простой письменной форме, но во избежание гипотетических проблем лучше доверить эту работу нотариусу. Нотариус, разумеется, должен проверить правильность составления документа, но и покупателю не помешает знать о том, что документ этот ни в коем случае не должен содержать условий, устанавливающих право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию или ограничить дальнейшее распоряжение земельным участком. Незаконными будут и такие положения договора, которые снимают или умаляют ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.
Если у нотариуса не будет никаких замечаний, то можно, что называется, ударить по рукам. У покупателя остается купчая на землю и план участка, а у продавца - передаточный акт. После этого новому землевладельцу надо бы обратиться в регистрационную палату, где на основании предъявленной купчей (договора купли-продажи) он получит свидетельство о государственной перерегистрации права собственности на землю. С посещением этого заведения лучше не затягивать. Ведь именно с момента регистрации нотариально удостоверенного договора купли-продажи комитетом по земельным ресурсам и землеустройству право собственности на участок переходит от продавца к покупателю. К тому же многие из собранных для совершения сделки справок и прочих документов имеют ограниченный срок действия. Вот почему к их оформлению надо бы приступать лишь тогда, когда появляется реальный покупатель.
Впрочем, даже законно приобретенный земельный участок может быть со временем изъят у любого собственника. Причины – самые разные. К примеру, если участок не используется в соответствии с целевым назначением в течение трех лет, а более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК), если участок используется с грубым нарушением правил рационального использования земли, или используется не в соответствии с его целевым назначением, или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, либо значительному ухудшению экологической обстановки (ст. 285 ГК), если, в конце концов, земельный участок требуется выкупить для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 ГК).
Горькую пилюлю решили немного подсластить. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ст. 281 ГК). При этом собственник должен быть письменно уведомлен не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

И. ХОЛОМЕЕВ.