Делаем ставки, господа. Придет ли в себя местный рынок недвижимости?

Покупка или продажа квартиры или дома реально может изменить судьбу: для кого-то это возможность переезда, для кого-то знаменует начало самостоятельной жизни. А что происходит с рынком жилья в Орске, как сильно повлиял на цену квадратного метра паводок и на что надеяться? Об этом мы поговорили с риелтором Ириной Клементьевой, ведь в сфере недвижимости многое не так, как кажется простому орчанину.

Рынок жилья в Орске непредсказуем. Здесь периодически случаются скачки цен, иногда он замирает, а потом вновь активизируется. Причины такого непостоянства разные: от ситуации в стране до каких-то сугубо местных обстоятельств. К примеру, на стоимость квартир и домов повлияли закрытие крупных предприятий и масштабное наводнение.

– Только цены начали расти еще до апреля 2024-го. Я связываю это с геополитикой. Паводок, конечно, ускорил процесс, поскольку вызвал большой спрос: людям элементарно надо было где-то жить, – рассказывает риелтор Ирина Клементьева. – Сейчас жилье в Орске стоит почти столько же, сколько и в Оренбурге. Хотя разница в уровне жизни очевидна. На кого это рассчитано? На тех, кто решил, что никогда не уедет? Ситуация на рынке, прямо скажу, неблагоприятная, некоторые агентства недвижимости закрылись.

Непозволительная роскошь

До паводка купля-продажа жилья шла довольно бодро. Сейчас – нет. Но ипотека остается двигателем современного рынка недвижимости. А с ней все сложно. Условия такие, что мало кто может позволить себе ее взять.

– Ставка Центробанка чуть-чуть снизилась. А то ведь была под 30 процентов! Это же не потребкредит, а ипотека, которая определяет жизнь на годы, а иногда десятилетия, вперед! – говорит специалист. – Сейчас ставка – около 20 процентов. И все равно для большинства это много. За 2 – 3 миллиона ипотечного кредита ежемесячный платеж – 30 – 40 тысяч. Мало кто потянет. При этом на рынке вторичного жилья большой выбор. Но сбережений в таком количестве, чтобы купить квартиру, у народа нет. Вся надежда на снижение ставки. Тогда рынок оживится. Считаю, что столь высокие проценты по ипотечным кредитам – нонсенс. Если будет приемлемый ежемесячный платеж, люди начнут активнее приобретать дома и квартиры. Недвижимость – вечная тема.

Риелтор рассказывает, что иногда люди с помощью ипотечного калькулятора в сервисах банков подсчитывают примерный ежемесячный платеж и решают, что справятся. Приходят с конкретной заявкой: 2-комнатная квартира с ремонтом, чтобы можно было зайти и жить. А при подаче заявки в банк в реальности им называют другие цифры. Допустим, вместо 17 тысяч все 25. И сделка срывается. С нашим уровнем зарплат даже 8 тысяч критичны.

– Когда платеж за ипотеку не превышает 30 процентов от доходов семьи или человека в месяц – это вроде нормально, хотя и треть тоже тяжелое финансовое бремя, – отмечает Ирина.

Рванули вверх

А что насчет апрельского наводнения как серьезного фактора, повлиявшего на цену жилья в Орске? По словам нашей собеседницы, тут множество нюансов. Многим продавцам «повезло» с паводком. Квартиры уходили явно выше их реальной стоимости. Одномоментно возник большой спрос, а в последние годы в городе практически не строили. Естественно, цены рванули вверх. 

– Ждать ли серьезного снижения стоимости недвижимости в перспективе? – уточняем.

– Думаю, нет, – откровенно говорит Ирина. – Такого, чтобы цены рухнули, за мою практику не было. Да и те, кто работает гораздо дольше, не припоминают. Колебания стоимости – естественный процесс. Но это больше психологический и ситуационный момент. Я возлагаю надежды на снижение ипотечной ставки и общее улучшение экономической ситуации в стране. Вот это точно должно оживить рынок, а кому-то позволит наконец-то приобрести свой угол. Только лучше – хорошую квартиру, чтобы жить в ней долго и счастливо.

А метраж какой?

Еще год назад средняя стоимость квадратного метра жилья в Орске немного превышала 71 тысячу рублей, сегодня она перевалила за 82. Много? Для обычного человека со средней зарплатой – несомненно.

Надо сказать, что в первом квартале этого года стоимость жилья в Оренбургской области составляла 89815 рублей за квадратный метр, как утвердил Минстрой страны. Годом раньше она была 75417 рублей. Рост – около 19 процентов. Установление норматива стоимости квадратного метра нужно для расчета размера социальных выплат отдельным категориям граждан на приобретение или строительство жилья. Эксперты уверяют, что этот показатель не влияет на рыночную стоимость, но тенденцию удорожания иллюстрирует.

Однако надо учитывать, что на стоимость конкретной квартиры влияет множество факторов: метраж, вторичное жилье или новостройка, район (в Орске по этой опции цена может колебаться чуть ли не до 30 – 40 процентов), тип дома (старый фонд, хрущевка, брежневка, улучшенная планировка), его состояние (до капремонта или после, проблемный, без управления), этажность, транспортная доступность, инфраструктура. Снижают цену расположенные рядом оживленная дорога, контейнерная площадка, работающее предприятие и прочее.

Мониторинг сайтов недвижимости дает широчайший разброс цен. Например, за однокомнатную квартиру в Орске просят от миллиона до трех. Самая высокая стоимость квадратного метра – как раз в однушках. Порой разница в общей стоимости с двухкомнатной составляет всего 400 тысяч (если брать примерно один район). Порталы приводят свою статистику, ориентируясь на содержание размещенных объявлений, цена реагирует на многое, включая ставку по кредитам, экономическое положение в стране, уровень инфляции, подписание документов, влияющих на рынок недвижимости (к примеру, по семейной ипотеке). 

Следует учитывать и индивидуальные ситуации продавцов и покупателей. К примеру, жилье выставлено на продажу в связи со срочным переездом или после смерти владельца, при этом наследники не живут в нашем городе. Случается и обратное: покупателю нужна именно эта квартира и он согласен переплатить.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Орске согласно постановлению нашей администрации на I квартал 2026-го – 82007 рублей. Годом раньше – 71121 рубль.

Кусаются ли цены на жилье в Орске?

Любовь:

– Жилье в нашем городе неоправданно дорогое. Недавно поинтересовалась стоимостью. Двухкомнатные квартиры продают за три и большее миллиона рублей. И не все из них в хорошем состоянии: многие требуют ремонта, причем зачастую капитального. Да и жилищный фонд не лучший.

Ольга:

– Даже не знаю, за сколько сейчас можно купить квартиру. В 2018-м взяла ипотеку под девять процентов. Довольно адекватные условия, на мой взгляд. Через семь лет полностью расплачусь за жилье. Сегодня с учетом повышенных ставок семьям, особенно молодым, собственная недвижимость, думаю, будет не по карману.

Руслан:

– Цены на квартиры и дома у нас просто заоблачные. Какое-то время жил в Подмосковье. Так там стоимость жилплощади была куда меньше, чем в Орске. А ведь мы, считай, глубокая провинция! С грустью вспоминаю годы до паводка. В те времена однокомнатную квартиру можно было приобрести всего за 600 тысяч!

Людмила:

– Мне до слез жалко молодежь. Цены на квартиры у нас поднялись почти до небес: четыре, а то и пять миллионов за обычную двушку. Это что, до смерти на недвижимость работать? А жить на что? На что детей растить? К родителям за помощью обращаться? Так старшему поколению тоже сейчас непросто!

Подготовили Александр Кистерец и Надежда Савраева. Фото предоставил Александр Кистерец.