Где есть хозяин - там порядок. Товарищества собственников жилья помогут разрубить гордиев узел коммунальных проблем

Было время, когда кооперативы (ЖСК) считались примером образцового содержания домов. Все в них было чистенько, аккуратненько, все вовремя ремонтировалось и менялось. А жители многих ведомственных и особенно муниципальных домов с завистью смотрели на своих собратьев по жилью и строчили жалобы во все инстанции на невнимание к их проблемам со стороны тех, кто содержал и обслуживал эти дома. Последние несколько лет положение стало меняться. Причем не в лучшую сторону. К примеру, в почте нашей редакции все чаще встречаются письма, в которых кооперативщики жалуются на заброшенность их домов, на то, что они стали никому не нужными. И заканчиваются такие письма обращениями в адрес муниципалитета: заберите наши дома себе.Вот, например, подобное послание: «Я живу в кооперативном доме N 14 по пр. Ленина. И до последнего времени была этому очень рада. Не только моя семья, но и все родные и гости искренне удивлялись ухоженности нашего дома.
В кооперативном доме должен быть председатель и казначей, но это, к сожалению, ведет к склокам и раздорам среди жильцов. Самыми «виноватыми» оказываются те, кто взваливает на себя неблагодарную работу. Их учит и ругает каждый жилец, не желая при этом взять на себя эту ношу.
В конце концов все отказываются от должности председателя, и дом остается без хозяина. Так случилось и у нас. Какой выход? Считаю, что нужно передать наш дом на баланс ТЖХ, причем без всяких условий. Ведь платить за капремонт дома мы начнем сразу же, а долгов по квартплате у нас нет».
В письме М. Городецкой затронуто несколько проблем, смыкающихся на одной – бесхозность кооперативных домов, которую можно ликвидировать только с изменением их правового статуса.
Да, жилые дома бывших ЖСК (почему бывших – об этом разговор чуть ниже) действительно все более приходят в упадок. И прежде всего их инженерные коммуникации. Причин этому немало, в том числе и те, о которых поведала автор письма. И это волнует не только самих жителей, но и местную власть: живем-то в одном городе, воду, тепло потребляем из одних и тех же теплосетей и водоводов. Это одна из причин, почему в последние месяцы администрация города уделяет столь пристальное внимание ЖСК (будем пока их так называть, чтобы не вносить путаницу в терминологию). Есть и другая, не менее важная причина, связанная с ныне действующим законодательством.
Но прежде чем продолжить разговор, ответим на предложение автора письма передать ЖСК трестам жилищного хозяйства. Для того, чтобы провести эту процедуру, необходимо согласие каждого проживающего в доме отдать свою собственность в чужие руки – муниципалитету. Это настолько невероятно, что просто невозможно: кто же захочет добровольно отказаться от собственности на квартиру?! Другое дело, если говорить об обслуживании этой самой собственности.
Вот здесь мы и подошли к самой сути разговора: тресты могут предложить свои услуги, но для этого ЖСК необходимо выполнить одно условие.
В последнее время кооперативное строительство в городе не ведется. В тех же домах, что построены, кооперативной собственности не осталось: каждый член кооператива свой пай выплатил, приобретя квартиру в частную собственность, а места общего пользования находятся в общей долевой собственности этих же домовладельцев. Раз нет кооперативной собственности, нет и ЖСК. Вот почему этот термин мы используем условно.
Таким образом, договоры трестов на обслуживание ЖСК не имеют юридической силы, поскольку от имени юридически несуществующего лица их подписывают один или два инициативных жильца дома. Это влечет за собой следующее: ТЖХ не имеют права ни начислять, ни получать оплату за выполненные работы и тем более требовать взыскания неплатежей через судебные органы. Следовательно, договор о техобслуживании кооперативного дома возможен лишь в том случае, если будет определен юридический статус ЖСК.
Что делать в такой ситуации последнему? Отвечаем: действовать строго по закону, который оставляет за ЖСК право выбора зарегистрироваться как товарищество собственников жилья, потребительский жилищный кооператив или как-то иначе. Основание: ст. 149.1 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ.
Так что как ни крути, а обстоятельства вынуждают действовать по закону, т. е. пройти перерегистрацию (по распоряжению горадминистрации – бесплатно). И чем скорее, тем лучше: зима, как известно, приходит в нашей стране неожиданно, а готовится к ней надо основательно. Без договора с ТЖХ осилить эту проблему будет непросто.
Какой же способ управления при этом выбрать? Знающие люди, в том числе и коммунальщики (хотя и во вред себе, как ни странно) предлагают товарищество собственников жилья (ТСЖ). И вот почему. Во-первых, создание товариществ – это прямое претворение в жизнь положений реформы жилищно-коммунального хозяйства. Во-вторых (что ближе к телу), только товарищества имеют право на получение дотаций из бюджета на покрытие убытков по эксплуатации, текущему и капитальному ремонту. Прочие организации осуществляют свою деятельность только за счет взносов своих членов. В-третьих, ТСЖ имеют и ряд других, оговоренных законом прав, не использовать которые просто грех.
А теперь по порядку. Текущее обслуживание и капремонт любого жилого дома финансируется из двух источников: городского бюджета и платы жильцов. Что мы имеем на сегодняшний момент? Город «отстегнул» 49 процентов на дотацию на содержание жилья и его уже не интересует, чью крышу на эти деньги будут ремонтировать – вашего дома или соседнего. Обезличка. Товарищество же, как юридическое лицо, имеющее свой расчетный счет, получает право на прямое финансирование из городского бюджета именно его дома и само решает: крышу ему крыть или подъезд ремонтировать. И попробуй администрация отбрыкнись от него, как это делает сейчас по отношению к трестам, ссылаясь на отсутствие средств в бюджете. Эти проблемы товарищество интересовать не будут. Зато у них будет законное право требовать у администрации выполнения своих обязательств. Но при этом нельзя забывать: преимущества ТСЖ станут реальными при условии, что все жильцы будут своевременно платить за жилье и коммунальные услуги. В противном случае им просто-напросто не хватит средств для осуществления задуманного, а бюджет неплатежи дотировать не будет.
Есть у ТСЖ и еще одно право - выбирать подрядчика для обслуживания своего дома.
И вот тут-то трестам жилищного хозяйства может оказаться несладко. Их вечные ссылки на то, что не докрутили или не довинтили из-за того, что их недофинансировали, приниматься в расчет не будут. Не довинтил – не получил. Не докрутил еще раз – договор расторгаем, идем к другому подрядчику. Отток заказчика – а это прежде всего деньги – заставит тресты шевелиться, что, в свою очередь, положительно скажется на содержании жилого фонда в городе.
Предвидя подобное положение вещей, руководство коммунальных служб города идет на этот шаг и призывает население города активнее вовлекаться в процесс создания кондоминиумов. Потому что главная задача во всем этом – не честь мундира отстоять (то, что службы не дорабатывают и не только из-за отсутствия денег, не признать невозможно). Важнее всего конечный результат, который направлен на то, чтобы все средства на содержание и ремонт дома, двора были сосредоточены не в руках чужого дяди, а самих жителей и они же ими могли распоряжаться.
Еще одно преимущество ТСЖ в том, что товарищество может не только экономить деньги на обслуживании жилья, выбирая себе подрядчика, заключая напрямую договора с водоканалом, теплосетями, спецавтохозяйством и т. д., но и сдавая в аренду подвалы, нежилые помещения под те же прачечные, склады (есть пример, когда жильцы сдали помещение радиовещательному каналу), организовав во дворе мини-стоянку, введя плату за въезд во двор чужого транспорта (кроме спецмашин). Сейчас все эти вопросы находятся в ведении кого угодно, но только не жильцов. Наибольший экономический эффект при этом достигается тогда, когда в товарищество собственников жилья объединяется несколько домов, имеющих общую придворовую территорию.
Создание ТСЖ решает еще одну проблему. О ней, кстати, говорится в письме, с которого мы начали разговор. В кооперативах никто не хочет взваливать на себя обязанности председателя ЖСК (за редким исключением). Товарищество же может нанять со стороны и председателя, и бухгалтера (мало ли пробивных и активных пенсионеров еще в состоянии и не прочь поработать). Платить им зарплату и, соответственно, спрашивать за работу. При этом совершенно безосновательны доводы, которые приводил один из председателей ныне существующего кооператива нашего города на собрании по поводу создания ТСЖ. Мол, зарплату председателю, бухгалтеру, слесарю придется платить по 4 тысячи каждому. Где столько денег набрать? Когда ему объяснили, что зарплату им буду платить в пределах разумного, исходя из финансовых возможностей, и что при существующем порядке обслуживания домов трестами жилищного хозяйства содержать приходится еще более мощный управленческий аппарат, товарищ понял, что не ту песню запел и поддержал большинство за создание ТСЖ.
То, о чем мы сегодня рассказали, лишь часть преимуществ, которые дает создание товариществ собственников жилья. Как для самих жильцов, так и для улучшения в целом состояния жилого фонда в городе. Более подробную информацию можно получить у каждого юриста ТЖХ, в МПО ЖКХ по тел. 2-52-98, или обратившись в нашу газету. Преимуществ предостаточно. Но почему же администрации приходится чуть ли не кнутом загонять жильцов в ТСЖ, не говоря уже о владельцах приватизированных квартир? Недостаток информации, правовая неграмотность или срабатывает, как говорил Петросян, многовековой рефлекс: новое – значит неизвестное, а это отпугивает? Сейчас хоть и плохо, но привычно. А слова и обещания… Слишком много нам хорошего обещали.
Перерегистрацию ЖСК в товарищества на сегодняшний день прошли 22 кооператива, документы еще 16 находятся в стадии оформления, что в целом от общего числа кооперативов в городе составляет 46 процентов. К сожалению, ни в одном муниципальном доме ТСЖ пока не создано. Для сравнения: в Оренбурге зарегистрировано 44 ТСЖ, всего по России – около 4 тысяч. Наверняка число жилищных кооперативов в целом по стране намного превышает эту цифру. Конечно, не все гладко на первых порах в деятельности товариществ собственников жилья. Но на многих примерах нашей жизни мы убедились, что там, где хозяин, - там порядок, где конкуренция – там качество.
И если у владельцев приватизированных квартир в муниципальных домах еще есть время поразмышлять над вышеприведенными доводами, то у владельцев кооперативного жилья времени не осталось Им придется следовать букве закона. И при этом поторопиться: на вполне законных основаниях (о которых говорилось выше) ТЖХ могут в любой момент отказаться от предоставления им коммунальных услуг. А зима не за горами.
И еще один, последний аргумент. По утверждению специалистов, в выигрыше окажется тот, кто уже сейчас станет хозяином своего дома, создав товарищество собственников жилья. Сегодня они могут привести в порядок свой дом, инженерные коммуникации и за счет бюджетных средств (в настоящее время эта доля составляет 49 процентов), а завтра это придется делать полностью за свой счет. При твердом намерении правительства довести долю платежей населения за жилье и коммунальные услуги до ста процентов это может произойти довольно скоро.