О правах и сделках с недвижимым имуществом

«ОХ» провела «Прямую линию» со специалистами Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области. В ней приняли участие начальник орского отдела Г. Валько, государственные регистраторы И. Нестерова и О. Ткачева. Они ответили на многочисленные вопросы орчан по поводу госрегистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Ответы на актуальные вопросы, вероятно, будут интересны многим нашим читателям. Публикуем отчет с «Прямой линии». Нужна ли регистрация?

Д. Липатов:
– Надо ли мне оформлять в вашей службе свидетельство о регистрации права на квартиру, которую я приватизировал в 1993 году, и у меня имеются соответствующие документы БТИ?
– В июле 1997 года вышел Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если квартира оформлена на Вас до вступления в силу этого закона и зарегистрирована в БТИ, то права на нее признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация прав проводится по желанию их обладателей и необязательна.

Как продать долю?

Григорий Петрович:
– У меня есть доля на квартиру. Собственник другой доли не хочет давать мне согласия на продажу моей доли и не выкупает ее сам. Как быть в таком случае?
– При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущество на то, чтобы купить эту долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При этом должен указать цену и другие условия, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Месячный срок отсчитывается со дня извещения продавцом доли о ее продаже остальных участников общей долевой собственности (со дня вручения заказного письма с уведомлением).
– А еще хочу продать комнату в коммунальной квартире. Какие нужны документы для регистрации договора купли-продажи?
– Потребуются документы о соблюдении преимущественного права покупки от остальных участников долевой собственности или собственников остальных комнат. Ваше уведомление других собственников о намерении продать свою долю может быть заверено нотариусом либо отправлено по почте заказным письмом с уведомлением.
Отказ от покупки доли со стороны других собственников тоже может быть заверен нотариально или оформлен в присутствии сотрудника, осуществляющего прием документов на государственную регистрацию. В случае, если собственником является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, необходимо распоряжение органа опеки о согласии на отказ от права преимущественной покупки.

Если есть земельный участок

Р. Денисов:
– Слышал от юристов, будто необходимо иметь «Оформленное право на земельный участок». Объясните, что это значит.
– Вы можете владеть и пользоваться земельным участком на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Может быть право пожизненного наследуемого владения, а также договор аренды и субаренды.
Государственная регистрация права на земельный участок является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с действующим законодательством договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Земельный участок должен пройти государственный кадастровый учет и иметь кадастровый номер. Необходимо особо обратить внимание, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить данный земельный участок. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Спор о меже

Ветеран труда:
– У соседей сгорел дом, и они начали строить сарай из шпал вплотную к моей бане. Заняли мою территорию. К тому же не оставили межи. А это нарушение пожарной безопасности. Обращался к пожарным, они говорят: пишите заявление в суд. Но это же канитель. Может быть, вы поможете? Ведь земельные вопросы в вашей компетенции. Создайте комиссию и разберитесь.
– Спор соседей о границе между земельными участками разрешается в судебном порядке. Но Вы имеете право обратиться с заявлением в нашу организацию или в прокуратуру, если имеется нарушение земельного законодательства. Проверка проводится на основании Вашего заявления о нарушениях с разрешения прокуратуры. Мы вправе привлечь к административной ответственности того, кто нарушает земельное законодательство. Но установить границы земельного участка при споре можно только по решению суда.

Надо ли землю приватизировать?

Вячеслав Александрович:
– Обязательно ли в частном доме земля должна быть приватизирована или она может быть в аренде?
– Земельный участок может находиться или на праве собственности, или на праве аренды.
– А почему же, когда люди продают дома, их заставляют приватизировать землю?
– Вас дезинформировали. Мы никого не заставляли, так как существует заявительный порядок регистрации. Это делается по желанию. Законодательство предусматривает: если человек продает только жилой дом, без земельного участка, в этом случае мы сами сделаем запрос в Земельную кадастровую палату и получим информацию о том, что земельный участок в собственность не оформлялся, после чего производится оформление.
– А откуда же такие слухи? Говорят, тяжбы идут по полгода…
– Это небылицы. Возможно, в этом заинтересованы сами покупатели, которые ставят какие-то свои требования.
– А если я хочу приватизировать землю, с чего мне надо начинать?
– Обратиться в Комитет по управлению имуществом администрации города. Вам сообщат, какие надо собрать документы. Самое главное – поставить участок на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт, который действителен в течение двух лет. Если строение принадлежит Вам до 1996 года, то земельный участок передадут бесплатно. А если позже, то с Вами заключат договор о выкупе земельного участка.
– И дорого стоит земля?
– Не так дорого. Но точно можете узнать, позвонив в Комитет по управлению имуществом администрации города.
– Но приватизировать не обязательно?
– Конечно.
– А надо договор на аренду земли заключать?
– Вы должны иметь документы о правах на земельный участок. Будет это договор аренды или собственность – решать Вам.

Почему не приняли документы?

В. Забегалина:
– Моя соседка пошла к вам сдавать документы на регистрацию, но у нее их почему-то не приняли. Разве такое допустимо?
– Отказ в приеме документов, представляемых для государственной регистрации прав, не допускается. Однако есть исключения. Наш сотрудник был прав, если документы имели подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления. Не принимаются документы, исполненные карандашом, имеющие серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать содержание. Решение о регистрации права принимается по результатам проведения правовой экспертизы всех представленных документов. Правовая экспертиза проводится исключительно после их приема.

Такие разные оценки…

Е. Петров:
– Когда будет нормально работать ваша организация? Годами ничего не меняется. Постоянно огромные очереди. Ввели электронное табло, но лучше не стало. Люди вынуждены томиться в ожидании много часов. Почему?
– Проблемы с очередями действительно существуют. Но они имеют периодический характер. Это зависит и от количества работающих специалистов, и от числа желающих сдать документы на регистрацию. Однако системы в этом нет. В терминале каждый день ведется автоматизированная предварительная запись на определенную дату и выдача талонов на текущий день. Клиенты сами все усложняют, занимая очередь заранее. Это совершенно бесполезно. На электронном табло видно, сколько человек впереди. Можно спросить у дежурного, через какое время примерно надо быть на месте. И нет необходимости толпиться в коридорах помещения.
Конечно, нам хотелось бы обеспечить людям более комфортное обслуживание. Государство понимает, что эта проблема есть не только в Орске, но и повсеместно по России. И потому органы Росреестра находятся в стадии реорганизации. Уже осенью текущего года в Орске планируется передача полномочий по приему и выдаче документов еще и специалистам ФБУ «Земельная кадастровая палата». Сейчас ведется ремонт дополнительного помещения. Количество специалистов увеличится, и в Орске обслуживание станет более удобным. Будем и в дальнейшем изыскивать возможности улучшения организации приема населения.
В. Добросердова:
– Хотела бы поблагодарить за работу ваших сотрудников. Я приехала из деревни и даже не ожидала, что орчане такие приветливые. В 19-м кабинете Светлана Дмитриева и Ольга Филатова так меня хорошо обслужили! Девочки такие вежливые, культурные, уважительные. Все мне доходчиво объяснили, быстро сделали необходимые документы. Такой настрой в коллективе, наверное, во многом зависит от руководителя. Так что спасибо и Галине Геннадьевне Валько.
– Приятно слышать добрые слова. Передадим их коллегам. В свою очередь благодарим Вас за высокую оценку нашего труда.