Только собрание собственников определяет судьбу дома

В «ОХ» от 18 февраля опубликован материал П. Лещенко «Когда в товарищах согласья нет…» о деятельности ТСЖ «Братская, 38». Сложившуюся ситуацию комментирует заместитель главы города по муниципальному хозяйству С. Егер. Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (такой способ управления оптимален для 1-, 2-, 4-квартирных домов); управление управляющей организацией; создание товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений большинством голосов. При этом согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Расторжение договора управления домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений и оформляется протоколами с подсчетом общего количества голосов.
Выбор ТСЖ как способа управления позволил жителям многоквартирного дома по улице Братской, 38, провести капитальный ремонт своего дома за счет средств Фонда реформирования ЖКХ, предусмотренного Федеральным законом № 185. За время функционирования ТСЖ в этом доме выполнены следующие виды работ.
2008 год
Капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения на 64829 рублей. Из средств фонда перечислено 41784,86 рубля, из местного бюджета – 19806,56 рубля, средства ТСЖ составили 3250 рублей.
2010 год
Выполнена замена лифтового оборудования (три лифта) на 3829824 рубля. Из них средства фонда составили 3310877 рублей, средства из местного бюджета – 327449 рублей, средства ТСЖ – 191498 рублей.
2011 год
Капитальный ремонт крыши, капремонт внутридомовых инженерных систем тепло- и водоснабжения, установка общедомовых приборов учета электрической энергии и потребления холодного водоснабжения на общую сумму 2125177 рублей. Из них средства фонда составили 1725446 рублей, средства местного бюджета – 768334 рубля, средства ТСЖ – 131528 рублей.
Кроме того, Федеральный закон № 185 предусматривает финансирование капитального ремонта многоквартирных домов на следующие виды работ:
– утепление и ремонт фасадов;
– ремонт подвальных помещений, относящихся к общедомовому имуществу.
Сегодня в Орске насчитывается 2286 многоквартирных домов. Из них в 534 домах уже функционируют 167 товариществ собственников жилья.
Механизм, на котором основано жилищное самоуправление, позволяет устанавливать в ТСЖ весь комплекс приборов учета – как счетчики тепла и водомеры на дом, так и счетчики горячей и холодной воды в каждой квартире. Это позволяет достигать максимальной эффективности при использовании приборов учета. Кроме того, в ТСЖ легче организовать приобретение счетчика, поскольку есть управляющий, который осуществляет контроль за приборами учета, следит за их эксплуатацией, информирует жильцов о выборе приборов учета и возможной экономии.
ЖК РФ оставляет за собственниками помещения право смены способа управления. Если на общем собрании собственниками принято решение о смене способа управления, необходимо ликвидировать ТСЖ в налоговом органе как юридическое лицо. После проведения процедуры ликвидации на общем собрании собственников помещений предстоит выбрать управляющую организацию.
В случае с ТСЖ «Братская, 38» это сделать вполне реально в силу активности собственников данного дома. Зачастую весьма проблематично собрать кворум из числа жильцов из-за их пассивности. Собственникам дома по улице Братской, 38, все же необходимо провести собрание и принять решение. Юридически грамотно составленный протокол и решение, утвержденное этим протоколом, будут являться законным выбором собственников дома. Протокол собрания, на котором принято решение о выборе управляющей компании, направляется в управляющую организацию.
Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что собрание собственников многоквартирного дома, и только собрание собственников обладает правом определять судьбу дома. Муниципалитет в лице администрации города не вправе принуждать собственников жилья делать тот или иной выбор.
Согласно части 5 статьи 46 ЖК решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании. В случае, если собственник помещения не согласен с принятым решением, он вправе обжаловать его в суде и выступить инициатором нового собрания.