Недвижимость

Сегодня мы поговорим о ситуации на рынке недвижимости в городе. Экспертом выступит руководитель одного из агентств недвижимости. Также орские риелторы расскажут про возможные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. Их, как уверяют специалисты, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

Квартиру можно купить за вполне приемлемые деньги

В минувшем году суммарный объем сделок с недвижимостью в стоимостном выражении в целом по стране потерял порядка 40 процентов. При этом падение цен составило 15 процентов. О том, что сегодня происходит на городском рынке недвижимости, мы беседуем с директором городского агентства недвижимости «Веста» Н. Момат.

– Как меняется динамика цен на рынке, если брать последние несколько лет?
– В течение последних трех лет сильно упали цены на квартиры и коммерческую недвижимость в Орске. Примерно на 25 – 30 процентов. Естественно, что все это связано с общеэкономическими показателями в стране. Влияют такие факторы, как низкоплачиваемые рабочие места на фоне повысившихся цен на продукты, товары и услуги, падение реальных доходов населения в Орске. К тому же идет большая миграция населения. Люди уезжают в Москву, в Питер, Краснодарский край.
– Предложение существенно превышает спрос?
– Я бы не сказала, что существенно. Повторюсь, орчане действительно уезжают из города, но вместе с тем к нам едет много молодежи из сел и деревень восточного Оренбуржья. Так что спрос тоже есть. А платежеспособность стала заметно ниже.
– Какова сегодня средняя цена на квартиры, если брать и новое, и вторичное жилье?
– Стоимость зависит от района, этажности, состояния. Однокомнатные квартиры стоят от 600000 до 1100000. Самая высокая цена у новостроек. В городе их мало, и квартиры в таких домах ценятся. Хотя можно, например, найти однокомнатную квартиру, скажем, и за 400 тысяч. Где-нибудь в районе щебзавода, Никеля.
Двухкомнатные квартиры стоят от 750000 до 1500000. Трехкомнатные квартиры – от миллиона до трех. Влияет и квадратура, и этажность, и месторасположение, и ремонт.
В общем, средняя цена квартир на вторичном рынке варьируется от 19 до 25 тысяч за квадратный метр. Новостройки – от 25 до 29 тысяч за квадратный метр
– Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?
– Двухкомнатные. Можно купить двухкомнатную квартиру без ремонта, но в хорошем состоянии по цене однокомнатной. Средняя цена двухкомнатной квартиры в центре со средним ремонтом составляет 900 тысяч – 1 миллион рублей. В основном люди ищут квартиры в центре от площади Васнецова до Тагильской, северный микрорайон тоже хорошо пользуется спросом. Спросом пользуются и недорогие дома стоимостью до 1,5 миллиона.
– Что чаще выставляется на продажу?
– Одинаково продаются и 1-комнатные, и 2 – 3-комнатные квартиры. Вопрос, скорее, в том, что лучше покупается. Хотя люди пенсионного возраста покупают чаще однокомнатные квартиры в связи с низкой стоимостью жилищно-коммунальных услуг.
– Как сегодня покупают жилье?
– Наличные средства оплаты встречаются заметно реже. Много квартир покупает молодежь, где используются средства материнского и регионального капитала. Очень часто обращаются за ипотекой. Серьезное влияние на рынок оказывают жилищные сертификаты, выдаваемые государством молодым и многодетным семьям, а также закупка государством квартир для сирот и инвалидов.
– С какими банками чаще всего сотрудничают покупатели, если речь идет об ипотеке?
– Самая популярная ипотека – это Сбербанк, ВТБ 24 и ВТБ Банк Москвы. Сейчас существуют весьма упрощенные схемы выдачи ипотечных кредитов. Все банки приветствуют своих зарплатников, в этом случае можно получить ипотеку всего по двум документам без предоставления справки 2-НДФЛ и копии трудовой книжки. Можно использовать материнский и региональный капитал как первый взнос. Удобство заключается и в том, что, подавая заявку через, скажем, наше агентство, вы можете одновременно подать заявку во все банки и выбрать после одобрения лучшие условия. Многие банки предоставляют дополнительные скидки по процентам, если вы подаете заявку через агентство недвижимости.
– Изменилась ли цена на аренду жилья?
– Аренда осталась на прежнем уровне. Единственное, в чем теряют собственники, так это в том, что повысились тарифы коммунальных услуг, при этом цена аренды осталась на прежнем уровне.
– Чего ждать рынку недвижимости в ближайшие годы?
– Прогнозы для продавцов неутешительны. Цены на недвижимость падают, хотя последние полгода падение снизилось. Зато у покупателей, скажем у молодых семей, сейчас большие преимущества: можно купить хорошую квартиру за вполне приемлемые деньги.

***

«Подводные камни» купли-продажи

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

Неприятных сюрпризов можно избежать, зная, каких подвохов следует опасаться и как от них уберечься.
Самые распространенные, по оценкам городских риелторов, мы приводим ниже. 1. Квартира, приватизирована с нарушениями. Либо с пожизненным правом проживания третьих лиц. Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли (например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание), то в итоге пострадаете вы в качестве покупателя. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру. Еще один «камень» – неучтенное наследство. Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники тоже оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной. 2. Квартира покупалась с материнским капиталом, но в ней не были оформлены доли на детей. 3. Собственниками являются несовершеннолетние либо лица, состоящие на учете в психиатрическом диспансере. 4. При покупке комнат либо долей в квартире были нарушены преимущественные права других собственников. 5. Случаются и проблемы с документацией: несоответствие данных в ЕГРН и в документах, которые имеются на руках у собственников.
– Неоплаченные коммунальные долги и взносы на капремонт тоже могут создать проблемы, – говорят риелторы. – Существует схема обманных авансов, покупатели часто готовы отдать деньги за понравившуюся квартиру, не подкрепив это никакими документами. Есть как юридические, так и технические риски. Они не влияют на право собственности, но могут создать некомфортные условия проживания. Могут вылиться в непредвиденные финансовые траты. Учесть все риски невозможно, поскольку их очень много. Но можно свести их к минимуму, обратившись к профессионалам за оформлением купли-продажи квартиры.

***

Ввод жилья увеличился в 1,6 раза

За первый месяц 2017 года в области введено в эксплуатацию 79,6 тысячи кв. метров жилья, что в 1,6 раза выше уровня прошлого года. Населением построено 30,8 тыс. кв. метров жилья. По итогам 2016 года Оренбургская область по объему ввода жилья занимает 27 место по России (из 85 субъектов) и 8 – по Приволжскому округу (из 14 субъектов), по объему ввода индивидуального жилья – 26 место по России.

***

Объем выдачи ипотечных кредитов растет

За прошедший год рынок ипотеки в Оренбуржье вырос на 16 процентов по отношению к 2015 году и составил 18,7 миллиарда рублей. За это время более 14 тысяч семей оренбуржцев смогли улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредитования.

Основным фактором развития ипотеки в 2016 году стало снижение уровня процентных ставок выдачи по кредитам на рыночных условиях, а также стабильная доля кредитов, выдаваемых в рамках государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. На первичном рынке недвижимости 67 процентов от общего количества договоров долевого участия, заключенных физлицами, оформлено с ипотекой (в 2015 году – 60%). Средневзвешенная ставка выдачи сократилась до 12,4% (против 13% в 2015 году).