Наше главное богатство

Земля, используемая под пашни, сенокосы, пастбища, в России на протяжении многих веков была поводом для раздоров и даже бунтов. Реформы XIX-XX веков зачастую только подливали масла в огонь, и тогда крестьянин брался за вилы. Все это было и в царской империи, и в советские времена. 27 января вступил в силу принятый Госдумой, одобренный Советом Федерации и подписанный Президентом, Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, который внес ясность по многим вопросам землепользования. По просьбе корреспондента “ОХ” комментирует его начальник сельхозотдела горадминистрации В. Табульдин.- Виль Ахметович, в октябре 2001 года был принят Земельный кодекс. Теперь вот еще один закон появился. Зачем? Нельзя было все отразить в одном документе?
- Дело в том, что в отличие от кодекса, где говорится о всей земле РФ, настоящий закон впервые и, на мой взгляд, небезуспешно делает ставку на регулирование отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками сельхозназначения. И важно то, что в нем заложен принцип сохранения целевого землепользования, т. е. поля, используемые под посевы, пастбища, должны и впредь оставаться таковыми, служить по прямому назначению.
Закон определяет преимущественное право субъектов Федерации, самой Федерации или органов местного самоуправления на покупку земельного участка при его продаже. Что это означает? Сегодня у нас немало неиспользованных земель, которыми владеют жители поселков, сел - крестьяне, учителя, врачи, пенсионеры и т. д., кто во время приватизации там проживал. Есть также федеральные земли сельхозназначения субъектов Федерации и муниципальных образований. Если взять Орск, муниципалитету принадлежат земли бывшей агрофирмы “Заречная”, поселка Джанаталап (Ора), порядка 800 гектаров в районе поселка Новоказачий. Кроме того, при приватизации в каждом поселке оставались земли так называемого запаса - для тех, кто по каким-то причинам на тот момент отсутствовал, могут при желании получить свой пай. Есть также земли для общественного сенокошения, пастьбы скота, для огородных участков и т. д. Такие угодья имеются в Крыловке, Тукае, Ударнике, Новоказачьем, Малятино. Эти земли принадлежат муниципалитету. Остальные угодья - это паевая земля тех, кто на момент приватизации проживал, работал в сельской местности. Так вот, право первоочередной покупки этой части земли принадлежит субъекту Федерации, самой Федерации или муниципальному образованию.
Поясню на примере. Гражданин Иванов владеет земельным паем и желает его продать некоему Сидорову. Увы, сделать это нельзя. Вначале он обязан предложить свой участок органу местного самоуправления. Если последний отказывается от сделки, то только по истечении года Иванов может продать свой участок Сидорову за ту же цену, но не дешевле.
- И кто же определяет эту цену?
- В законе говорится, что стоимость земли будет рыночной. Когда определятся рыночные цены, выйдут соответствующие нормативные акты - вопрос пока риторический. Возьмем наш Орск. Пойменные и расположенные от Джанаталапа в сторону Казахстана земли, где песок, гравий, конечно же, неодинаковые, при их оценке должны учитываться и плодородие, и отдаленность от города... Словом, пока рынок на землю не сформировался. Однако в статье 10 закона записано, что земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении 3-х лет с момента заключения договора. Этого времени, на мой взгляд, достаточно, чтобы провести кадастровые оценки, сформировался рынок земли.
- Мы начинаем свыкаться с мыслью, что собственность неприкасаема. Но в исключительных случаях она может быть изъята...
- Действительно, в законе говорится, что принудительное изъятие и прекращение права на земельный участок сельхозназначения может производиться, если земля используется не по целевому назначению, а также в том случае, когда собственник или арендатор причиняет вред земле, как природному объекту. Допускает захламленность, отравление, порчу и другие негативные явления хозяйственной деятельности. У нас действует земельный комитет федерального подчинения. Согласно закону будет также установлен муниципальный контроль, имеющий большие права, в том числе влиять на ситуацию с землей через суд.
- Садовые участки тоже могут изыматься?
- У нас очень много садов, которые находятся в аренде. Они при любых негативных обстоятельствах могут быть изъяты. Что же касается собственников, здесь тоже действуют жесткие правила. Если участок зарос бурьяном и в течение нескольких лет не обрабатывается - лишиться его вполне возможно. Здесь, повторяюсь, нужен нормальный контроль со стороны муниципальных и федеральных органов. Пока же мы в силу разных обстоятельств не можем найти хозяев на некоторых садовых участков. Многие побросали свои участки, потому что наводнения последних лет полностью выводят эти земли из оборота.
- В свое время в парламенте, СМИ шли острые дебаты о том, продавать или нет земельные участки иностранцам...
- В законе четко сказано, что иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, где уставной капитал иностранцев превышает 50 процентов, могут пользоваться землями сельхозназначения только на правах аренды.
Отдельными нормативными актами будут оговариваться приграничные районы. Это прерогатива Президента, Госдумы, Совета Федерации. Однако они могут дать полномочия субъектам Федерации, которые сами определят, какую территорию считать приграничной. Эта часть земли может быть использована только на арендной основе.
- Много в свое время говорилось о государственном кадастре земель. Такая работа сегодня ведется?
- В законе записано, что в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе и находящиеся в паевой собственности. Сегодня кадастровая оценка начата по всей России, но идет медленно. В этом году и в Орске планируется такая работа, она очень трудозатратная и потребует немалых средств.
- Виль Ахметович, сейчас много говорится об арендаторах земель. Какие у них права, обязанности?
- Срок аренды по новому закону не может превышать 49 лет.
Те, кто арендовал на 10 и более лет, разумно распоряжаются землей, выполняют условия договора, могут рассчитывать на экономическое стимулирование в порядке бюджетного законодательства.
Сегодня во всех пригородных хозяйствах имеются собственники земельных наделов. Они видят, какой арендатор как работает на земле. И вполне понятно желание каждого сдать свой пай тому человеку, кто выполняет условия договора. Так вот, в законе записано, что решение о порядке владения земельными наделами принимается общим собранием участников долевой собственности и никакой чиновник не имеет права вмешиваться в дела сельчан, которые распоряжаются своей собственностью. Нужно только грамотно оформить все документы. Например, о предстоящем собрании под расписку необходимо уведомить всех дольщиков не менее, чем за месяц, дать объявление в СМИ. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством голосов, но не менее 2/3 от числа присутствующих на собрании, оно оформляется протоколом и подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.
Новым в законе является и то, что теперь участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться землей - продать, подарить, обменять, завещать или отдать ее в залог.
- На Ваш взгляд, закон будет работать или, как это не раз бывало, бумага все стерпит...
- Самое главное, чтобы на земле работали те, кто живет на ней и любит ее. К сожалению, многих дольщиков уже нет с нами. Будем надеяться на новое поколение сельчан, кто от дедов-прадедов перенял опыт обращения с землей. Муниципальные земли на данный момент обрабатываются почти на 100 процентов, а вот в той же Крыловке, Малятино половина земельных долей находится в запустении, не обрабатывается. Не каждому сегодня по карману иметь трактор, сеялку, комбайн. Так что дело за толковыми, грамотными арендаторами. Надеюсь, будут приняты дополнительные законы, дающие льготы тем, кто возьмется за обустройство сельскохозяйственных угодий.
Земля - наше главное богатство.