Чтобы жулье не заняло жилье

Для многих граждан существенным источником дохода сегодня является сдача жилья в аренду. Тут главное не попасть впросак. Ведь в равной степени рискуют и собственник, и арендатор.Аренда жилья в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК) именуется наймом. По договору найма одна сторона – собственник жилья или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК). Сдачей – наймом жилья занимаемся либо мы сами, либо по нашему поручению – профессиональные риэлтеры. Второй вариант надежнее, хотя и дороже, но овчинка стоит выделки.
Правильно поступает тот, кто заключает договор найма в письменной форме (ст. 674 ГК). Нарушение такой формы не влечет недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта совершения сделки и её условий. Но они могут приводить другие доказательства.
Договор найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если срок не определен, то договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 ГК). По истечении срока договора найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Для договоров, заключаемых на срок более года, обязательна государственная регистрация. Однако большинство договоров заключается на меньший срок и без всякой регистрации. Но если нанимателю необходимо зарегистрироваться по месту пребывания (прописаться), то договор стремятся зарегистрировать в любом случае. Соответственно этот вопрос нелишне заранее обговорить и закрепить в договоре.
Обязанности сторон и последствия их неисполнения должны быть обозначены как можно четче. Иначе всякое возможно. Допустим, в договоре не указано количество вселяемых с нанимателем лиц. Вроде пустяк, но это позволит ему вселять неограниченное число жильцов. Отсутствие прямого запрета сдавать помещение в поднаем подтолкнет арендатора передать квартиру другому лицу и зарабатывать на этом.
Размер платы за наем устанавливается по соглашению сторон. Оговаривая сумму, поясните, входят ли в неё оплата коммунальных услуг, расчеты за телефон. Бывает, стремясь снизить размер налогов, стороны указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Так можно и себя обмануть. Ведь если наниматель станет платить оговоренную в договоре сумму, то законного способа заставить его заплатить больше – нет. А одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается (ст. 682 ГК).
Жилое помещение должно быть передано нанимателю свободным и в состоянии, пригодном для проживания. В свою очередь, наниматель обязан обеспечить сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии. Ремонт сданной внаем квартиры осуществляется в следующем порядке: текущий ремонт – за счет нанимателя, а капитальный – наймодателя (ст. 681 ГК). Но в любом случае наниматель несет ответственность за свои действия и действия проживающих с ним лиц при нарушении условий договора.
Переход права собственности на арендуемое жилье не влечет расторжения или изменения договора найма. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК).
Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. А по требованию наймодателя договор можно расторгнуть в судебном порядке в случаях невнесения нанимателем платы за жилье за 6 месяцев; разрушения или порчи жилья нанимателем или другими гражданами (ст. 687 ГК).
Собственнику стоит позаботиться и о том, чтобы не остаться после выезда арендатора с неоплаченными расходами или испорченной квартирой. Для этого в договоре нужно предусмотреть «гарантийную» сумму, которую возвращают нанимателю только при добросовестном исполнении договора.
И. ХОЛОМЕЕВ.