Как купить квартиру и не быть обманутым

Прошло уже более тринадцати лет с тех пор, как государство позволило российским гражданам иметь жилье в частной собственности. Сегодня купля-продажа квартир составляет львиную долю сделок на рынке недвижимости. Однако, как необходимо действовать сторонам при её совершении, известно далеко не каждому.Квартирный вопрос – кто не сталкивался с ним в повседневной жизни? Наверное, единицы. Мы постоянно пытаемся улучшить свои жилищные условия (если, конечно, деньги имеются) – покупаем, продаем, опять покупаем. И так до бесконечности. Но ведь правильно говорят: «Мой дом – моя крепость». А дабы крепость не превратилась в разбитое корыто, возьмите на заметку пару полезных советов.
Итак, вы решили продать жилье. Или приобрести. Нашли покупателя, договорились о цене. «Что дальше?» – спросите вы. А дальше вас ожидает непростая процедура по оформлению перехода права собственности, на протяжении которой и продавцу, и покупателю нужно держать ухо востро.
Первым делом проверьте, действительно ли продавец имеет право ею распоряжаться. Отбросив все смущения (они здесь, прямо скажем, ни к чему), попросите хозяина представить вам паспорт и документ о праве собственности на эту квартиру. Таковым может являться свидетельство, выданное учреждением юстиции (если сделка с недвижимостью совершена после июля 1998 года) или справка ГУП «Областной Центр инвентаризации и оценки недвижимости» (орский филиал), если квартира перешла во владение до июля 1998 г.
Внимательно посмотрите реквизиты документа. Возможно, продавцу принадлежит лишь часть жилья – значит, он может распоряжаться только ею. И не более! До совершения сделки он должен письменно известить сособственников о своем намерении и, подождав месяц, получить от них ответ (кстати, тоже письменный). А вдруг они пожелают воспользоваться своим преимущественным правом покупки? Тогда, скорее всего, вам придется продолжить поиски домашнего очага в другом месте.
Бывает и так (надо сказать, довольно часто), что, кроме собственника, в квартире прописаны другие люди. Они, конечно, ею не владеют, но вот пользоваться имеют полное право. Этот вопрос довольно серьезный, потому как закон гласит: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника…» Проще говоря, в случае промаха вам придется каждый день лицезреть посторонних людей, разгуливающих взад-вперед по вашей квартире. А также нести за них расходы по оплате жилья!.. Для предотвращения подобной ситуации перед покупкой жилья необходимо сделать запрос в домоуправление. Именно там вам выдадут соответствующую справку с указанием лиц, прописанных в квартире. Она должна быть подписана должностным лицом и заверена печатью организации.
В том случае, если в квартире всё же прописана пара-тройка иных граждан (дети, скажем, или еще кто-то), не поддавайтесь ни на какие уговоры продавца и решайте вопрос с их выпиской. А если достигли соглашения – включайте соответствующий пункт в договор купли-продажи. Пригодится…
Так, летом этого года Ленинский суд рассмотрел дело по иску Т. Араповой. В апреле она приобрела в собственность квартиру. На момент заключения договора продавец был там прописан, однако взял на себя обязательство выписаться в течение 7 дней со дня его подписания. Заветная неделя продлилась более 3 месяцев, а результата не было. Тогда-то за защитой своих прав Татьяна и обратилась в суд. При этом поясняла, что бывший хозяин добровольно так и не выписался, его место жительства ей неизвестно. Суд удовлетворил иск и обязал паспортно-визовую службу снять недобросовестного продавца с регистрационного учета. Вот только к чему такие мучения, когда их можно предотвратить?
Нелишним также будет попросить продавца представить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и оплате налоговых сборов на недвижимость. Существует еще один нюанс. Если недвижимость нажита совместно в браке, супруг собственника должен дать согласие на её продажу независимо от того, прописан он там или нет. Документально это оформляется в виде заявления, заверенного нотариусом.
Или, к примеру, в числе собственников есть дети, не достигшие 18 лет. Тогда на совершение сделки необходимо получить согласие органа опеки и попечительства, иначе в судебном порядке её признают недействительной.
Довольно часто продавец требует оставить задаток. Это является своего рода гарантией того, что покупатель, оставив кровные рубли, не станет подыскивать другие варианты. Запомните: никаких устных договоренностей – только письменная форма. Четко оговорите: кто, кому и какую сумму (прописью) оставляет в качестве задатка, каков срок его действия.
Итак, подготовка завершена, настало время заключать договор купли-продажи. На что здесь следует обратить внимание? Прежде всего, закон требует только письменной формы, иначе сделку в суде признают недействительной. Такие случаи в практике Ленинского суда уже бывали. В конце 2002 года Т. Голубева, заплатив 128000 рублей, вселилась в квартиру в надежде на то, что немного погодя договор купли-продажи будет оформлен надлежащим образом. Однако после получения денег «продавец» стал скрываться от неё, отказывался оформлять договор. Спорная квартира так и не стала собственностью Тамары, по решению суда уплаченная сумма была ей возвращена.
Кроме того, в договоре обязательно должны быть зафиксированы все данные жилого помещения (местонахождение, метраж и др.), его цена. Если покупателю известно о том, что прописанные в квартире лица не снимутся с учета и он (что немаловажно) согласен на это, то необходимо указать перечень этих граждан с указанием их прав.
Как правило, в договор включается пункт о том, что покупаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит (если это в действительности так).
Продавцу, со своей стороны, желательно как можно более подробно оговорить в договоре процедуру оплаты. Можно поступить следующим образом: часть суммы покупатель отдает незадолго до подписания договора, а часть во время его государственной регистрации в учреждении юстиции (возможно также – до или после таковой). В качестве приложения к договору можно использовать расписку в получении уже выплаченной покупателем суммы, акт приемки-передачи жилья.
Завершающим и, наверное, самым главным этапом в сделке всё же является регистрация договора в учреждении юстиции. Ведь только после этого покупатель может считаться полноправным собственником жилья и распоряжаться им по своему усмотрению. Если одна из сторон уклоняется от предусмотренной законом процедуры, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. А из-за получившейся задержки с виновной стороны можно взыскать убытки. Так что здесь есть над чем поразмыслить.
Не хочется думать, что все окружающие нас люди – мошенники. Однако случаи обмана добропорядочных граждан нередки. А потому, решив продать или купить жилье, не забывайте мудрую пословицу: семь раз отмерь – один раз отрежь.
Е. САЛИЩЕВА,
пресс-секретарь суда
Ленинского района.